Rozhodnutie Okresného súdu
Okresný súd zamietol návrh žalobcov prostredníctvom ktorého sa domáhali určenia, že výpoveď nájmu bytu je neplatná. V odôvodnení rozhodnutia uviedol, že s ohľadom na vykonané dokazovanie a s odkazom na § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka mal za preukázané, že žalobcovia ako nájomcovia predmetnej nehnuteľnosti po opakovaných výzvach žalovaného nesprístupnili pre neho byt za účelom kontroly, čím hrubo porušili svoje povinnosti ako nájomcovia bytu.
Zmena rozhodnutia Krajským súdom
Odvolací súd napadnutý rozsudok zmenil tak, že určil, že výpoveď nájomnej zmluvy je neplatná. V potrebnom rozsahu doplnil a zopakoval dokazovanie, na základe čoho dospel k záveru, že prvostupňový súd uvedenú právnu vec nesprávne posúdil ako hrubé porušenie povinnosti nájomcu. Konštatoval, že aj keď prenajímateľ nevie vykonať kontrolu prenajatej nehnuteľnosti bez kontroly, Občiansky zákonník neobsahuje sankciu za jej nesprístupnenie nájomcom. Prihliadol aj na konkrétne okolnosti, za ktorých nájomcovia odmietli sprístupniť prenajímateľovi nehnuteľnosť a dospel k záveru, že pre vypovedanie nájmu neexistoval zákonný dôvod. Proti tomuto rozhodnutiu podal dovolanie žalovaný.
Dovolanie a rozhodnutie o ňom
Najvyšší súd SR v prvom rade skúmal splnenie procesných podmienok, pričom dospel k záveru, že dovolanie podané žalovaným nie je opodstatnené. Žalovaný dôvodnosť svojho návrhu opieral o nesprávnosť právneho posúdenie rozhodnutia Okresného súdu. Podľa jeho názoru Občiansky zákonník sankcionuje porušenie tejto povinnosti pod hrozbou výpovede nájmu a to vtedy, ak dosiahne porušenie povinnosti nájomcu takú intenzitu, že môžeme hovoriť o hrubom porušení jeho povinností. Najvyšší súd SR uznal, že ust. § 711 ods. 1 písm d/ Občianskeho zákonníka, prostredníctvom pojmu „najmä“ poskytuje dispozitívne možnosť účastníkom zmluvy rozšíriť dôvody vypovedania nájmu, jej dôvodom teda môže byť aj porušenie iných povinností nájomcu, ako uvádza toto ustanovenie. Merítkom pre posúdenie intenzity porušenia povinnosti bude úvaha, či ide o porušenie aspoň tak závažné, ako v ust. § 711 ods. 1 písm. d/.
V tomto prípade žalovaný zdôvodňoval svoj oprávnený záujem potrebou vyhotoviť znalecký posudok za účelom jeho predaja formou verejnej dražby. Táto skutočnosť ale vyvolala v žalobcoch také obavy zo straty nájomného vzťahu, ktoré vyústili do ich odmietavého postoja nehnuteľnosť na tento účel sprístupniť. Najvyšší súd SR považoval posúdenie odvolacieho súdu za správne, keďže nesprístupnenie bytu nájomcami nepovažoval za porovnateľné porušenie povinností s dôvodmi uvádzanými v zákone. Pred tým, ako dovolanie žalovaného zamietol vyslovil nasledovné stanovisko:
Nespristúpnenie bytu nájomcom prenajímateľovi za účelom vyhotovenia znaleckého posudku o cene bytu pre jeho predaj verejnou dražbou nemožno bez ďalšieho považovať za také hrubé porušenie povinnosti, ktoré by opodstatňovalo výpoveď z nájmu bytu v zmysle § 711 ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka (Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 25. februára 2015 sp. zn. 4 Cdo 126/2013).
