Hlavný problém, ktorému mnoho podnikateľov čelí posledné týždne spočíva v tom, že podnikatelia napriek tomu, že kvôli obmedzeniam nemôžu vykonávať podnikateľskú činnosť, teda strácajú v mnohých prípadoch zdroj príjmu, tak ich povinnosti voči tretím osobám, napríklad bankám pri splácaní úveru či voči prenajímateľov priestorov, ktoré využívajú na podnikanie, ostali. Prvému balíčku povinnosti sme sa venovali v článku Čo musím vedieť, než požiadam o odklad splátok, novým, ale aj stále prítomným možnostiam nájomcov, ktorých o príjem pripravila súčasná pandémia sa budeme venovať v tomto článku.
Podmienky odkladu nájmu
Na včerajšej (22.04.2020) schôdzi Národnej rady boli prostredníctvom novely zákona č. 62/2020 Z.z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej choroby COVID-19 a v justícií, prijaté viaceré opatrenia slúžiace na ochranu podnikateľov. Avšak len na základe pozmeňujúceho návrhu Ústavnoprávneho výboru sa do tejto novely dostalo aj špeciálne ustanovenie, ktorým by sa dočasne mal vyriešiť problém platenia nájmov podnikateľmi za obchodné priestory, ktoré nemôžu z dôvodu legislatívnych obmedzení užívať.
Keďže hlavnou obavou mnohých prevádzkovateľov bolo, že nebudú schopní ďalej uhrádzať nájom za tieto priestory, alebo dokonca, že im prenajímateľ nájomnú zmluvu vypovie, tak vládni predstavitelia prijali nasledovné opatrenia. Podľa novely nemôže prenajímateľ až do konca tohto roka, t.j. do 31.12.2020 „jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti, vrátane nájmu bytu alebo nebytového priestoru, pre omeškanie nájomcu s platením nájomného...,“ uvádza znenie novely. Do sumy nájomného sa pritom budú započítavať aj platby obvykle spojené s nájmom, a teda najmä elektrina, voda, plyn a ďalšie. Avšak uvedené platí len za splnenia podmienok, že:
omeškanie sa bude týkať platby nájomného splatnej v období od 1.4.2020 do 30.6.2020,
dôvodom omeškania sú okolnosti spojené so šírením vírusu COVID-19.
Je teda potrebné zdôrazniť, že ak bude nájomca v omeškaní s platbami nájomného po tomto období, teda od 1.7.2020, ochrana sa naňho vzťahovať nebude a prenajímateľ môže takýto nájomný vzťah ukončiť napríklad výpoveďou. Rovnako, v prípade druhej podmienky, bude musieť nájomca prenajímateľovi dostatočne osvedčiť, že dôvodom omeškania sú skutočne okolnosti spojené so súčasnou pandémiou, napríklad tým, že jeho prevádzka bola na základe opatrenia Úradu verejného zdravotníctva povinne uzatvorená.
Uvedené podmienky sa budú týkať podnikateľov - nájomcov nebytových priestorov, ako aj fyzických osôb-nájomcov bytov. Obidve skupiny si však túto ochrannú dobu nemôžu vysvetľovať tak, že počas troch mesiacov, od apríla do júla, im bude nájomné odpustené, nakoľko návrhom „nedochádza k zániku nároku prenajímateľa na nájomné,“ ako uvádza novela. Na otázku, dokedy bude potrebné prenajímateľom ušlý nájom vrátiť a aj to či im pomôže tzv. ochranné obdobie preklenúť štát, novela neposkytuje odpoveď. Najvhodnejším riešením je preto komunikácia medzi zmluvnými stranami, ktoré sa vopred dohodnú na tom, ako sa s nevyplateným nájmom bude postupovať po skončení „ochrannej doby“.
Inšpirácia českou cestou
Aj keď vládni predstavitelia uvádzajú, že tento model pomoci podnikateľom pochádza z Nemecka, len minulý týždeň bol v susednej Českej republike prijatý zákon, ktorý riešil problém s nájmami podobným spôsobom.
Český model zaviedol, že ak sa podnikateľ počas ochrannej doby, teda od 12.3.2020 až do 30.7.2020, dostane so svojimi splátkami nájomného do omeškania, tak prenajímateľ, rovnako ako na Slovensku, nemôže vypovedať nájomnú zmluvu len z toho dôvodu, že nájomca nezaplatil splátku nájomného, a to až do konca decembra 2020. Česká úprava však zašla aj ďalej, keď určila, že takýto nájomca bude musieť dlžný nájom splatiť do konca tejto ochrannej doby, ktorá plynie do 31.12.2020. Ak do konca ochrannej doby nájomca, podnikateľ, nezaplatí akúkoľvek časť dlžného nájmu, môže prenajímateľ nájom vypovedať s tým, že nájomca bude mať výpovednú dobu len 5 dní. Dokonca českí predstavitelia navrhujú, aby počas ochrannej doby za splatenie dlžných nájmov ručil prenajímateľovi štát, a to až do výšky 80% dlžnej sumy. V českom variante teda prenajímateľ, na rozdiel od toho slovenského, nebude ťahať za kratší koniec. Slovenskú verziu pomoci s nájmami majú však doplniť ďalšie novely prijaté v najbližších dňoch.
Kedy prichádza do úvahy vyššia moc
Aj keď novoprijatá legislatíva vyzerá na prvý pohľad lákavo, pre mnohých podnikateľov môže predstavovať vhodnejšie riešenie ich situácie aj niektorý z nasledujúcich inštitútov, ktoré nespočívajú len v odkladaní povinnosti, ktorú aj tak nakoniec budú musieť zaplatiť.
Pre niektorých môže byť riešením využitie inštitútu tzv. vyššej moci. Podmienkou na jeho uplatnenie je to, aby daná nájomná zmluva obsahovala ustanovenie týkajúce sa tzv. vis maior či vyššej moci. Vyššia moc síce nenachádza v slovenskej legislatívne definíciu, najbližšie k tejto definícii je však ustanovenie Obchodného zákonníka, ktoré hovorí o vyššej moci, ako o prekážke, ktorá vzniká nezávisle od vôle zmluvných strán, pričom takúto prekážku zmluvné strany nemohli pri uzavretí zmluvy predpokladať.
Podľa teórie aj súdnej praxe, je takouto prekážkou prírodná udalosť či neovplyvniteľné štátne nariadenie. Vírus COVID-19 sám o sebe vyššou mocou zrejme nebude, nakoľko vírusové ochorenia sú v období jari či jesene pomerne bežným javom, avšak opatrenia vydané Úradom verejného zdravotníctva za udalosť spadajúcu pod vyššiu moc považovať možno. Z toho však vyplýva, že dôvod vyššej moci si budú môcť uplatniť len tí podnikatelia, ktorí svoje prevádzky uzavreli z dôvodu obmedzujúcej legislatívy, a nie preto, že ich prevádzkovanie bolo počas pandémie obťažné.
Nájomca, ktorého nájomná zmluva takéto ustanovenie obsahuje, a uzavrel svoju prevádzku, pretože mu to bolo nariadené legislatívou môže ospravedlniť nesplnenie svojej povinnosti, napríklad povinnosti uhradiť nájomné a iné platby, prenajímateľovi riadne a včas, keďže z titulu vyššej moci za neschopnosť platby nie je zodpovedný. Uvedené nájomné by z tohto titulu nebol povinný vôbec zaplatiť, ale iba za predpokladu, že by prenajímateľa o takejto skutočnosti bezprostredne informoval.
Ak vaša zmluva dojednanie o vyššej moci neupravuje, do úvahy prichádzajú už len iné zákonné spôsoby riešenia situácie.
Vypovedanie zmluvy nájomcom
Keďže pre mnohých podnikateľov vyššia moc nepredstavuje riešenie a už teraz sú si vedomí, že nájomné nebudú môcť uhrádzať ani po skončení vymedzenej „ochrannej doby“, teda po 30.06.2020, do úvahy prichádza možnosť skončenia nájomného vzťahu zo strany nájomcu. Ako jedna z možností sa môže javiť podanie výpovede podľa zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov.
V prípade nájomných zmlúv, dojednaných na dobu určitú, možnosť výpovede nájomcom uvedený zákon pripúšťa len, ak:
- nájomca stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor prenajal
- nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na užívanie
- prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce zo zákona.
V prípade prvej možnosti, straty spôsobilosti nájomcu prevádzkovať podnikateľskú činnosť, je potrebné byť opatrný, nakoľko k strate reálne neprišlo, len jej výkon bol po dobu mimoriadnych okolností obmedzený. Navyše nájomca, v jednotlivých prípadoch, môže vo výkone činnosti pokračovať napríklad prostredníctvom online predaja, ak to umožňuje charakter podnikateľskej činnosti.
V druhom prípade, teda nespôsobilosti nebytového priestoru na užívanie, si je potrebné uvedomiť, že priestor ostáva spôsobilým na výkon činnosti, spĺňa normy, len výkon činnosti je legislatívou obmedzený, a preto ani tento dôvod nemusí byť ako výpovedný dôvod akceptovaný.
V prípade nájomných zmlúv uzavretých na dobu neurčitú, sú prenajímateľ i nájomca oprávnení vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu, ak sa v zmluve nedohodli inak. Toto ustanovenie je však novým opatrením obmedzené zákazom ukončenia nájmu prenajímateľom, ktorý vyplýva z podstaty nového inštitútu „ochrany nájmu“.
Aj napriek tomu, že aktuálna situácia, kedy sú niektoré prevádzky zatvorené na základe rozhodnutia Úradu verejného zdravotníctva sama o sebe nespĺňa kritérium na vypovedanie zmluvy nájomcom zo zákonom určených dôvodov, môžu nájomcovia rovnako ako prenajímatelia ukončiť nájomný vzťah podľa iných zmluvných alebo zákonných podmienok.
Zdroj: NRSR
