Nájom bytu čaká po viac než šesťdesiatich rokoch zásadná zmena. Nový Občiansky zákonník, ktorý Národná rada schválila 1. októbra 2026, prepisuje vzťah medzi prenajímateľmi a nájomníkmi od základu — od výšky zábezpeky cez výpovedné lehoty až po zrušenie bytových náhrad.
Nové pravidlá nadobudnú účinnosť 1. júla 2027 a budú sa vzťahovať na nájomné zmluvy uzavreté od tohto dňa. Právne Noviny už o schválení celého kódexu informovali; táto správa sa venuje tomu, čo sa mení konkrétne pri nájme bytu.
Nájom bytu: čo sa mení od júla 2027
Nový zákonník nahrádza doterajší pojem „nájomca” výrazom „nájomník” a sprehľadňuje, kedy nájomná zmluva vznikne. Postačí, ak sa prenajímateľ a nájomník dohodnú na podstatných náležitostiach — čo sa prenajíma, na aký čas a za aké nájomné.
Cieľom úpravy je podľa Ministerstva spravodlivosti jasnejšie rozdelenie práv a povinností oboch strán a väčšia istota v nájomných vzťahoch. Ide o najrozsiahlejšiu zmenu súkromného práva od roku 1964.
Výpoveď aj bez dôvodu, no s dlhšou lehotou
Pri nájme na dobu neurčitú bude môcť prenajímateľ dať výpoveď aj bez uvedenia dôvodu. Na rozdiel od dnešného stavu to však bude vyvážené dlhšou výpovednou lehotou, ktorá môže dosiahnuť až šesť mesiacov.
Zákon zároveň chráni zraniteľnejších nájomníkov. Pri senioroch, ľuďoch s ťažkým zdravotným postihnutím či rodičoch, ktorí sa starajú o maloleté deti, bude výpovedná lehota dlhšia. Ak nájomník po skončení nájmu byt neodovzdá, prenajímateľ môže žiadať odplatu za jeho užívanie až do dvojnásobku nájomného, kým byt riadne neodovzdá.
Zábezpeka a zvyšovanie nájomného
Novinkou je strop na zábezpeku, ľudovo kauciu. Prenajímateľ bude môcť požadovať najviac trojnásobok mesačného nájomného — dnes zákon jej výšku neobmedzuje.
Zvyšovanie nájomného sa bude dať dohodnúť vopred. Mechanizmus, napríklad naviazanie na infláciu zverejnenú Štatistickým úradom, však bude musieť byť jasne uvedený v zmluve. Nájomník tak bude od začiatku vedieť, o koľko a kedy sa nájomné môže zmeniť.
- Zábezpeka najviac trojnásobok mesačného nájomného.
- Výpovedná lehota pri výpovedi bez uvedenia dôvodu až šesť mesiacov.
- Ak prenajímateľ do troch mesiacov písomne nevyzve nájomníka na vypratanie, nájom sa obnoví za rovnakých podmienok.
- Účinnosť od 1. júla 2027, len pre zmluvy uzavreté od tohto dňa.
Spoločný nájom manželov
Nový zákonník osobitne upravuje aj situáciu manželov. Ak sa počas manželstva stanú nájomníkmi toho istého bytu, vzniká im spoločný nájom — byt teda užívajú a za nájomné zodpovedajú obaja, aj keď zmluvu podpísal len jeden z nich.
Zákon zároveň presnejšie určuje, kedy a akým spôsobom môže takýto spoločný nájom skončiť, napríklad po rozvode alebo pri rozdelení spoločnej domácnosti. Cieľom je predísť sporom o to, kto má po zmene v rodine právo v byte zostať.
Koniec bytových náhrad
Jednou z najvýraznejších zmien pre prenajímateľov je zrušenie bytových náhrad. Doteraz musel prenajímateľ pri výpovedi nájmu na dobu neurčitú nájomcovi v mnohých prípadoch zabezpečiť náhradné bývanie alebo aspoň prístrešie. Táto povinnosť po novom zaniká.
Zákonník naopak dopĺňa poistku proti tomu, aby nájom potichu pokračoval donekonečna: ak nájomník po skončení zmluvy zostane v byte a prenajímateľ ho do troch mesiacov písomne nevyzve na vypratanie, nájom sa automaticky obnoví za pôvodných podmienok.
Od kedy a koho sa to týka
Nové pravidlá platia pre nájomné zmluvy uzavreté od 1. júla 2027. Zmluvy uzavreté do 30. júna 2027 sa budú aj naďalej spravovať doterajším Občianskym zákonníkom, takže nájomníci ani prenajímatelia nemusia svoje existujúce zmluvy prepisovať.
Keďže ide o schválené, ešte nie účinné znenie, kódex v čase vydania tejto správy nebol vyhlásený v Zbierke zákonov. Presné paragrafové znenie bude záväzné až po vyhlásení; dovtedy treba jednotlivé pravidlá brať ako rámec podľa schváleného návrhu.
