Hypotéka na prvé bývanie by pre mladých ľudí mohla po novom kryť až 90 % hodnoty nehnuteľnosti namiesto dnešných 80 %. Počíta s tým návrh opatrenia Národnej banky Slovenska (NBS), ktoré zavádza rozdielne limity podľa toho, kto a na čo si požičiava.
Ide zatiaľ o návrh, nie o platné pravidlo. NBS zároveň chce sprísniť podmienky pre tých, ktorí kupujú tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť: pri nich by strop pre výšku úveru klesol z 80 % na 70 % hodnoty nehnuteľnosti. Konečná podoba aj termín účinnosti sa ešte môžu zmeniť.
Hypotéka na prvé bývanie: mladí by dosiahli na 90 %
Ukazovateľ LTV (z anglického loan-to-value) hovorí, akú časť ceny nehnuteľnosti vám banka požičia. Dnes je horný limit spravidla 80 % — na zvyšok potrebujete vlastné úspory. Pri 90 % LTV by mladému kupujúcemu stačilo nasporiť 10 % ceny bytu či domu.
Podľa návrhu NBS by vyšší limit platil pre žiadateľov do 35 rokov, ktorí kupujú alebo stavajú svoje prvé bývanie a žiaden zo spoludlžníkov nevlastní inú rezidenčnú nehnuteľnosť. Účelom úveru pritom musí byť práve nadobudnutie bývania, nie napríklad refinancovanie či bezúčelová pôžička.
Čo by to znamenalo v praxi
Rozdiel je citeľný. Pri byte za 200-tisíc eur musí dnes kupujúci pri 80-percentnom limite doložiť z vlastného 40-tisíc eur. Ak by preň platil 90-percentný limit, vystačil by s polovicou — teda 20-tisíc eur. Práve nasporenie tejto sumy býva pre mladých najväčšou prekážkou pri prvom bývaní.
Nižší vstupný vklad však neznamená nižšie splátky. Naopak — vyššia požičaná suma znamená, že celkovo zaplatíte na úrokoch viac. A aj pri uvoľnenom limite banka stále skúma, či úver dokážete splácať.
Pri tretej nehnuteľnosti by banka požičala menej
Opačným smerom mieri návrh na investorov. Pri kúpe tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti by sa limit LTV znížil na 70 %, teda kupujúci by musel mať aspoň 30 % ceny z vlastného vrecka.
Počet nehnuteľností sa má posudzovať súhrnne za všetkých spoludlžníkov. Do počtu sa majú rátať aj spoluvlastnícke podiely, ale len ak dosahujú aspoň polovicu. Pre ostatných žiadateľov by limit zostal na 80 %.
- Mladí do 35 rokov na prvé bývanie: až 90 %.
- Ostatní žiadatelia: 80 % (bez zmeny).
- Tretia a ďalšia nehnuteľnosť: 70 %.
Prečo NBS pravidlá mení
Národná banka argumentuje, že mladým ľuďom najviac chýba práve úvodný kapitál a že rastie podiel bytov kupovaných na investíciu. V roku 2025 podľa nej viac než polovicu bytov a domov kúpili ľudia, ktorí už nejakú nehnuteľnosť vlastnili.
Cieľom je podľa NBS uľahčiť cestu k vlastnému bývaniu tým, ktorí ho reálne potrebujú, a zároveň zmierniť tlak investičného dopytu na ceny bytov. Rozdielne limity tak majú pôsobiť oboma smermi naraz.
Banka zároveň pripomína, že vyšší limit je strop, nie nárok. Konečné rozhodnutie o poskytnutí úveru zostáva na komerčnej banke, ktorá posudzuje aj schopnosť žiadateľa splácať a ďalšie ukazovatele.
Ide zatiaľ o návrh
Opatrenie NBS ešte nie je definitívne. Návrh prešiel medzirezortným pripomienkovým konaním a jeho navrhovaná účinnosť je 1. januára 2027 — pôvodne sa pritom uvažovalo o skoršom termíne. Kým NBS opatrenie právoplatne nevydá, súčasné limity platia bez zmeny a na hypotéku sa vzťahuje jednotný 80-percentný strop.
Ak teda o kúpe prvého bývania uvažujete, nové pravidlá zatiaľ nerátajte ako isté. Sledovať sa oplatí najmä konečnú podobu podmienok pre mladých a definitívny dátum, od ktorého by banky mohli vyšší limit uplatniť.
Podrobnosti k návrhu vrátane podmienok pre mladých a pre investorov zverejnila NBS v otázkach a odpovediach na svojom webe.
