Úvod
Dohoda medzi spoluvlastníkmi o výkone ich práv a povinností sa môže týkať všetkých zložiek obsahu ich vlastníckeho práva. Väčšinou bude pojednávať o tom, ktorý zo spoluvlastníkov a za akých podmienok bude vec držať a užívať, ako budú rozdelené úžitky spoločnej veci medzi jednotlivých spoluvlastníkov, alebo či je možné prenechať užívanie veci niekomu inému a za akých podmienok, kto bude znášať náklady na spoločnú vec a v akom rozsahu.
Čo sa týka formy dohoda medzi spoluvlastníkmi o výkone ich práv a povinností sa nemusí uzavierať písomne, a to ani v prípade, že predmetom podielového spoluvlastníctva je nehnuteľný majetok. Dohoda môže byť uzavretá aj ústne, či konkludentne, pokiaľ o jej obsahu nevzniknú žiadne pochybnosti. Aj dlhšie trvajúci stav môže byť prejavom toho, že spoluvlastníci s ním súhlasia, avšak nemusí tomu tak vždy byť.
Pri úprave spoločného užívania veci sa uvádzajú tieto možnosti:
- Rozdelenie užívania veci, tak že jednotliví spoluvlastníci užívajú určité im pridelené časti spoločnej veci;
- Užívanie veci len jedným zo spoluvlastníkov za náhradu, ktorú dostávajú ostatní spoluvlastníci;
- Užívanie veci striedavo jednotlivými spoluvlastníkmi v určitých časových obdobiach;
Ak bola dohoda uzavretá na neurčitý čas, viaže jej účastníkov dovtedy, kým nedôjde k zmene pomerov. Ak sa pri zmenených pomeroch nedosiahne nová dohoda, je možné podať na súd žalobu podľa podmienok uvedených v § 139 Občianskeho zákonníka. Nepochybne je možné pripustiť možnosť novej úpravy užívania spoločnej veci už predtým upraveného súdnym rozhodnutím podľa § 139 Občianskeho zákonníka, ak sa podstatne zmenili pomery, za akých bolo súdne rozhodnutie vydané.
Hospodárenie so spoločnou vecou
Za hospodárenie so spoločnou vecou možno okrem iného považovať užívanie veci, údržbu veci, jej opravu, úpravu, resp. zmenu vrátane jej odstránenie či likvidácie. Prenechanie veci do nájmu možno tiež podradiť pod pojem hospodárenie so spoločnou vecou. Rovnako tak rozhodnutie o tom, aká investícia, t.j. náklady akého druhu a v akej výške majú byť vynaložené na spoločnú veci.
Ak má byť prijaté určité rozhodnutie týkajúce sa hospodárenia so spoločnou vecou, musí sa preň vysloviť nadpolovičná väčšina určená podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov (t.j. nad 50%). Prehlasovaní spoluvlastníci sa musia podrobiť rozhodnutiu väčšiny aj bez súdneho rozhodnutia.
Spoluvlastník, ktorý nesúhlasí s hospodárením so spoločnou vecou, ako sa na tom uzniesla väčšina spoluvlastníkov počítaná podľa veľkosti podielov, nemôže sa domáhať na súde rozhodnutia o hospodárení s touto vecou okrem prípadu, že ide o dôležitú zmenu veci. Prehlasovaní spoluvlastník môže v takýchto prípadoch len žiadať buď vydanie úžitkov pripadajúcich na jeho podiel alebo žiadať o zrušenie spoluvlastníctva.
V prípade, keď sa takáto väčšina alebo dohoda nedosiahne alebo pri hlasovaní sa dosiahne rovnosť hlasov, ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov môže podať návrh na súd, ktorý podľa povahy a okolností konkrétneho prípadu rozhodne o hospodárení so spoločnou vecou podľa § 139 ods. 2 Občiansky zákonník.
Dôležitá zmena spoločnej veci
Majoritný princíp je modifikovaný v § 139 ods. 3 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd.
O dôležitú zmenu spoločnej veci ide najmä vtedy, keď sa zmení jej podstata či funkcia. Takou zmenou môže byť napríklad:
- zmena spoločného domu s nájomnými bytmi na dom s nebytovými priestormi;
- zmena záhrady na stavebné pozemky;
- vynaloženie značných investícií, ktorých následkom je zmena podstaty, či funkcie spoločnej veci;
- postavenie prístavby, ktorá by zmenila dosah a obsah predmetu spoluvlastníctva.
Posúdenie, či v danom prípade ide o dôležitú zmenu však Vždy bude závisieť od konkrétnych okolností prípadu, pričom je potrebné vychádzať z povahy, druhu, hodnoty a ekonomického určenia predmetu spoluvlastníctva.
Záver
O spôsobe výkonu práv a povinností spoluvlastníkov rozhoduje predovšetkým dohoda, a keď sa nedosiahne, potom väčšina spoluvlastníckych hlasov, ktorá sa počíta podľa veľkosti podielov (tzv. majoritný princíp), a nie podľa počtu spoluvlastníkov (hláv). Rozhodovanie súdu, pokiaľ ide o úpravu právnych vzťahov medzi spoluvlastníkmi, prichádza do úvahy v troch prípadoch, a to:
- ak došlo k rovnosti hlasov;
- ak sa nedosiahla väčšina hlasov alebo dohoda a
- ak rozhodla väčšina, ale ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, s ktorou prehlasovaní spoluvlastníci nesúhlasia.
