Autorizáciu zmluvy o prevode nehnuteľností možno prirovnať k spísaniu zmluvy formou notárskej zápisnice.
Advokáti majú oprávnenie autorizovať zmluvy o prevode nehnuteľnosti podľa §-u 1a a §-u 1b z.č. 586/2003 Z. z. zákona o advokácii (ZoA), pričom podrobnosti a povinnosti advokáta pri autorizácii zmlúv o prevode nehnuteľností upravuje okrem ZoA aj predpis Slovenskej advokátskej komory, konkrétne Uznesenie Predsedníctva Slovenskej advokátskej komory č. 3/13/2009 (Uznesenie PSAK) .
Ako už zo samotného textu ustanovenia §-1a ZoA „Autorizácia zmlúv o prevode nehnuteľnosti” vyplýva, autorizácia advokátom sa vzťahuje výlučne na zmluvy o prevode nehnuteľností, teda pri autorizácii musí ísť napr.: o kúpnu zmluvu, darovaciu zmluvu alebo zámennú zmluvu, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Advokát nemôže autorizovať zmluvy, ktorých predmetom by bol prevod vlastníckeho práva k hnuteľným veciam, napr.: Kúpna zmluva na motorové vozidlo.
Autorizáciu zmluvy si nie je možné zamieňať s overovaním podpisu u notára, keďže zahŕňa v sebe viacero úkonov, a to:
-
spísanie Zmluvy o prevode nehnuteľností,
-
zistenie totožnosti účastníkov zmluvy a ich zástupcov,
-
posúdenie či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza ho, neprieči sa dobrým mravom,
-
posúdenie či uzatvorením zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody.
Uvedené úkony je advokát povinný vykonať osobne – nie je možné preniesť túto činnosť na advokátskeho koncipienta alebo iného zamestnanca.
Advokát vykoná autorizáciu IBA na žiadosť konajúcej osoby, teda nie každé spísanie Zmluvy o prevode nehnuteľností advokátom musí viesť automaticky k jej autorizácii. Advokát nevykoná autorizáciu na listine,
-
ktorú nevyhotovil,
-
ktorá neobsahuje žiaden text,
-
ktorá je napísaná v inom ako slovenskom alebo českom jazyku, ak súčasne nie je predložená s úradne overeným prekladom, okrem prípadu, ak advokát ovláda jazyk, v ktorom je listina napísaná.
Pri autorizácii zmluvy o prevode nehnuteľností má advokát viaceré povinnosti, ktoré musí splniť:
-
advokát musí vykonať autorizáciu zmluvy OSOBNE,
-
advokát je povinný zistiť totožnosť účastníkov zmluvy resp. ich zástupcov,
-
upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny,
-
oznámiť výšku poistného krytia a poisťovne,
-
autorizáciu potvrdiť Doložkou o autorizácii zmluvy,
-
vytvoriť technickú jednotu zmluvy o prevode nehnuteľnosti,
-
zapísať autorizáciu do Knihy o autorizácií.
Nesplnením povinností advokáta vykonať autorizáciu podľa Uznesenia PSAK sa považuje za disciplinárne previnenie advokáta.
Zodpovednosť za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti zmluvnej strany
Údaje o totožnosti konajúcej osobe zisťuje advokát z:
– občianskeho preukazu,
– cestovného pasu, alebo
– iného platného úradného dokladu, ktorý OBSAHUJE ZOBRAZENIE TVÁRE konajúcej osoby.
Konajúca osoba svoj súhlas so zisťovaním a uchovávaním osobných údajov vyjadrí svojim podpisom v Knihe o autorizácii.
Ak advokát zisťuje totožnosť účastníkov resp. zástupcov, ktorých nepozná, tí musia preukázať totožnosť:
-
platným dokladom totožnosti, alebo
-
ich totožnosť musí byť potvrdená 2 svedkami.
V prípade, že i napriek uvedenému postupu nie je advokát presvedčený o totožnosti osôb, vykoná ďalšie zisťovania:
-
vyzve osoby a ich zástupcov, aby doložili listiny z evidencie dokladov totožnosti,
-
zistí totožnosť prostredníctvom ďalších svedkov, o ktorých totožnosti nemá pochybnosti,
-
požiada o vyjadrenie príslušnú obec,
-
vykoná zisťovanie na základe iných listinných dôkazov.
Ak sa advokátovi ani potom nepodarí zistiť totožnosť osôb, je oprávnený (nie povinný) odmietnuť vykonanie autorizácie.
Ak aj napriek postupu uvedenému v ZoA a Uznesení PSAK sa nepodarí zistiť skutočnú totožnosť účastníkov resp. ich zástupcov a autorizáciu advokát vykoná, zodpovedá za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti zmluvnou stranou.
Zodpovednosti za takúto škodu sa advokát nemôže zbaviť tak ako zodpovednosti podľa §-u 26 ods. 4 ZoA, t. j. ak preukáže, že škode nemohol zabrániť ani pri vynaložení všetkého úsilia, ktoré možno od neho žiadať.
Ide o objektívnu zodpovednosť, ktorej sa advokát môže zbaviť IBA v prípade, ak preukáže, že poškodený účastník zmluvy vedel o skutočnosti, ktorá bola príčinou vzniku škody, t. j. poškodený vedel o zneužití totožnosti druhou zmluvnou stranou.
Zodpovednosť za (ne) konanie s odbornou starostlivosťou
Autorizácia zmluvy je špecifickou právnou službou, nakoľko advokát obom stranám zmluvy poskytuje právnu službu, vysvetľuje podmienky zmluvy a zisťuje totožnosť oboch zmluvných strán a tiež zodpovedá za to, že:
-
zmluva obsahuje všetky zákonom predpísané podstatné náležitosti,
-
sa zmluva neukáže neplatnou z dôvodu jej rozporu so zákonom, obchádzania zákona alebo rozporu s dobrými mravmi,
-
nedôjde k skutočnosti zakladajúcej vznik škody na strane ani jedného z účastníkov zmluvy.
Za takto prípadne vzniknutú škodu zodpovedá advokát v súlade s ustanoveniami §-u 26 ZoA.
Záverom možno zhrnúť výhody, ktoré pre klienta vyplývajú v prípade, ak jeho Zmluvu o prevode nehnuteľností autorizuje advokát:
-
advokát je garantom, že zmluva bude mať zákonom predpísané náležitosti,
-
vysvetlenie podmienok zmluvy obom účastníkom,
-
objektívna zodpovednosť advokáta za prípadné zneužitie totožnosti v súvislosti s uzatváraním zmluvy,
-
poistné krytie advokáta pre prípad zodpovednosti za škodu spôsobenú výkonom advokácie,
-
kratšia lehota pri vkladovom konaní namiesto 30 dní na 20 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad,
-
nevyžaduje sa overovanie podpisov účastníkov na autorizovanej zmluve
-
zníženie správneho poplatku o 50 % pri elektronickom podaní autorizovanej zmluvy,
-
kataster skúma v zmluve LEN to, či je zmluva súladná s katastrálnym operátom (zjednodušene povedané, či je zmluva v súlade s tým, čo je napísané na liste vlastníctva, v zmluvách, teda či je v súlade s katastrálnym operátom) a či sú splnené podmienky na povolenie vkladu (napr. písomná forma, náležitosti návrhu na vklad).
LEXANTE s.r.o.
JUDr. Petra Baňáková
