O tom, aké sú výhody a nevýhody kúpy bytu z „papiera“ sme sa rozprávali s advokátom JUDr. Milanom Ficekom. V závere článku nájdete aj niekoľko bonusových otázok týkajúcich sa zmien pri úveroch, na ktoré sme sa pýtali priamo banky.
Aké sú výhody a nevýhody kúpy bytu ,,z papiera"?
MF: Rozlišoval by som takúto kúpu bytu od veľkého silného developera s históriou realizovaných projektov vs. kúpu bytu od sro-čky, ktorá vznikla len pre účely tohto projektu. Práve v druhom prípade by to mohla byť kúpa mačky vo vreci. Neplatí to univerzálne, ale bol by som na mieste kupujúceho oveľa viac v strehu. Každý takýto kupujúci ide do rizika, že príde o svoje peniaze, pokiaľ nie je zmluva dobre nastavená. Pokiaľ má developer veľa potenciálnych záujemcov, nebude sa chcieť s vami baviť o zárukách kupujúceho v zmluve.
Z právneho hľadiska preto vidím pri kúpe neexistujúcej nehnuteľnosti skôr negatíva. Pokiaľ ide o neprávne hľadisko, má to niekoľko pozitív – nová nehnuteľnosť, ešte nikým neobývaná, dispozícia bytu podľa predstáv kupujúceho, nižšia cena, ak sa projekt len stavia - obyčajne neskôr ceny rastú.
Hlavná nevýhoda je, že nemáte istotu, že sa projekt dostavia, tu by som preto vsádzal, ako som uviedol vyššie, na developera, ktorému ide o meno a pozíciu na trhu.
Predávajúci požaduje od kupujúceho vyššiu kúpnu cenu, aká je uvedená v zmluve (rezervačná, budúca, kúpna). Má na túto požiadavku právo?
MF: Pokiaľ bolo dohodnuté v zmluve, že sa môže cena meniť vzhľadom na infláciu alebo prípadne ceny materiálov, takáto požiadavka by bola oprávnená. Ak je však cena dohodnutá ako konečná, zvýšenie cien materiálov alebo inflácia nemení dohodnutú kúpnu cenu. Toto riziko znáša developer. Často sú kupujúci spotrebitelia (teda slabšia strana), súd by nemohol rozhodnúť v ich neprospech.
Zvýšenie kúpnej ceny teda závisí od zmluvného dojednania medzi zmluvnými stranami – developerom a kupujúcim. Preto je pri požiadavke developera na zvýšenie ceny potrebné pozrieť uzatvorenú zmluvu.
Ak kupujúci nemá dostatočné prostriedky na uhradenie zvýšenej ceny, ako má postupovať? Má nárok na vrátenie rezervačného poplatku?
MF: Ak bolo dojednané, že kupujúci má uhradiť kúpnu cenu v splátkach a svoju povinnosť nesplní, tak v zmluvách sú obyčajne dohodnuté mechanizmy, ako sa bude postupovať. Nesplnenie záväzku býva často postihované zmluvnou pokutou.
Tu by som chcel upozorniť na to, že ak máte v zmluve uvedené, že rezervačný poplatok „prepadne“, tak takého dojednanie môže byť považované za neplatné, pretože zákon nepozná žiadne „prepadné právo“.
Hrozí kupujúcemu pri nepristúpení na zvýšenie ceny zmluvná pokuta?
MF: Zmluvná pokuta môže byť uložená za porušenie zmluvnej povinnosti. Ak je to dohodnuté v zmluve, že kupujúci sa zaväzuje v prípade navýšenia ceny uhradiť vyššiu sumu a ak túto povinnosť nesplní, tak je povinný zaplatiť zmluvnú pokutu, je to v poriadku. Ak však takáto formulácia chýba, nie je možné sankcionovať kupujúceho zmluvnou pokutou.
Na čo by si mali dávať kupujúci pozor pred uzatvorením zmluvy o budúcej zmluve?
MF: Kupujúci by si mal dávať pozor na to, či sú jeho nároky dostatočné ošetrené. Aby sa nestalo, že príde o peniaze a aj o možnosť nadobudnúť v budúcnosti nehnuteľnosť. Odporúčam pozerať sa nielen na zmluvné dojednania, ale aj na to, kto je predávajúci. Napríklad, ak je zmluva nastavená tak, že konateľ sro-čky ručí za záväzky svojej spoločnosti, už je nárok o niečo viac zabezpečený. Financovanie kúpy bytu je vhodné rozložiť na etapy, aby sa nestalo, že máte zaplatených 100 % kúpnej ceny a dom ešte ani nestojí. Ideálne je proces nastaviť tak, že časť sa zaplatí po vybudovaní základov, druhá časť po dokončení stavby, tretia po kolaudácii, štvrtá po odovzdaní.
Aké podmienky je vhodnejšie upraviť v rezervačnej zmluve a aké v budúcej zmluve? Aký je medzi týmito zmluvami rozdiel?
MF: Rezervačná zmluva často nie je dostatočne formulovaná na to, aby zabezpečila kupujúcemu faktickú možnosť domôcť sa uzatvorenia kúpnej zmluvy. Preto odporúčam dať rezervačný poplatok čo najmenší, ak už predávajúci núti kupujúceho túto zmluvu uzavrieť. Často býva rezervačná zmluva formulovaná len v prospech predávajúceho. Preto si dajte pozor na to, aby nesplnenie povinnosti predávajúceho bolo tiež sankcionované zmluvnou pokutou a nielen tým, že predávajúci sa zaväzuje vrátiť poskytnuté peniaze.
Taká zmluva je potom len zdrap papiera pre kupujúceho, pretože ak developer bude chcieť zvýšiť sumu v štádiu podpisu rezervačnej zmluvy, tak jediná nevýhoda pre neho je, že musí vrátiť to, čo dostal. Ak je tam však už aj dohodnutá zmluvná pokuta, tak si to predávajúci môže rozmyslieť, či bude takto postupovať.
Naopak, zmluva o budúcej zmluve je už dokumentom, ktorý by mohol umožniť podať žalobu na súd, ak by predávajúci odmietol plniť svoju povinnosť. Opäť upozorním na to, že som videl veľa zmlúv o budúcej zmluve, ktoré boli neplatné z dôvodu chýbajúcich náležitosti zmluvy.
Predstavme si opačnú situáciu - developer nestíha odovzdať nehnuteľnosť kupujúcemu včas. Ako má kupujúci postupovať?
MF: Ak má kupujúci istotu, že developer nepoloží sro-čku, tak môže voči nemu pritvrdiť. Pri probléme s jedným kupujúcim to neurobí, ale ak by ich bolo viac a nechcú sa dohodnúť, neraz som sa stretol s tým, že sa developer „vyhrážal“ konkurzom.
Tu je práve to, čo som spomínal vyššie, že treba sledovať, s kým uzatvárate zmluvu. Renomovaní developeri sa správajú inak, ako tie jednoosobové sro-čky založené len za účelom realizovania jedného projektu. Podmienkou je však aj dobre formulovaná zmluva, pretože ak máte zle formulovanú zmluvu, developer to pri pokuse o pritvrdenie využije. Pritvrdením mám na mysli najmä požadovať zmluvné pokuty (ak boli správne dohodnuté).
Pri rastúcich cenách nehnuteľností som sa poslednou dobou stretával s tým, že developer požadoval od kupujúceho, aby odstúpil od zmluvy. Mal v úmysle to predať niekomu inému, sám však odstúpiť od zmluvy nemohol.
Pánovi doktorovi za rozhovor a cenné informácie ďakujeme a prajeme veľa úspechov v pracovnom aj súkromnom živote.
Ako postupovať v prípade, že predsa len dôjde k odstúpeniu od zmluvy a kupujúci už má na kúpu vybavený úver? Opýtali sme sa a odpovede nám poskytla hovorkyňa Tatra banky Simona Miklošovičová, ktorej za poskytnutie praktických informácií ďakujeme.
Ako má postupovať kupujúci, ak mal financovanie riešené úverom a developer mu odstúpil od zmluvy?
SM: Odporúčame klientovi, aby kontaktoval banku a spolu s ňou doriešil vzniknutú situáciu. V prípade, ak si klient požiadal o úver na financovanie daného developerského projektu, bude potrebné od úveru odstúpiť.
Banka následne zariadi za klienta aktualizáciu statusu jeho úveru v úverovom registri.
Ak bude kupujúci meniť predmet kúpy, ostanú mu dohodnuté úverové podmienky zachované, najmä s ohľadom na rastúcu cenu úrokov?
SM: Vzhľadom na to, že dochádza k zmene financovanej nehnuteľnosti, bude potrebné opätovné schválenie úveru a vypracovanie novej zmluvnej dokumentácie.
Pre klienta to znamená opätovné posúdenie úveru v aktuálnom čase s aktuálnymi podmienkami.
